Paris : comment obtenir mon autorisation de changement d’usage à caractère réel, avec compensation ? Découvrez comment procéder.
Comment obtenir mon autorisation de changement d'usage à caractère réel, avec compensation, à Paris ?
L’autorisation de changement d’usage à caractère réel avec compensation s’adresse à plusieurs cas précis :
Vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir une autorisation de changement d’usage à titre personnel. Pour rappel, vous avez toutes les chance d’obtenir cette autorisation si :
a) votre local se situe en rdc
b) votre local n’est pas dans le 8ème arrondissement
c) votre local est votre résidence principale
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre article à ce sujet : “lien article” et également, le simulateur de la ville de Paris : lien vers simulateur.
– Vous êtes un propriétaire et vous avez le projet de louer votre bien à une société ou un professionnel qui ne peut obtenir l’autorisation à titre personnel.
– Votre démarche concerne un changement d’usage définitif du local.
– Votre projet concerne un local en location courte durée et qui n’est pas votre résidence principale.
Vous vous êtes retrouvés dans l’un de ces cas ? Alors cet article vous concerne !
L’autorisation de changement d’usage à caractère réel est définitive et attachée au local. Pour l’obtenir, vous devrez obligatoirement proposer une compensation.
Que veut dire “compensation” ?
Une compensation est l’action de transformer en logement un local qui n’était pas dévolu à l’habitation (exemple : commerce, bureau).
Pourquoi êtes-vous obligé de proposer une compensation ?
Il s’agit ici de ne pas aggraver la situation de pénurie de logements à Paris et ainsi préserver au maximum l’équilibre entre l’habitat et les bureaux et commerces c’est-à-dire les activités économiques. C’est un objectif de la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation.
Comment fonctionne le mécanisme de la compensation ?
Il faut savoir que la compensation n’est pas matérielle et ce n’est pas une taxe non plus. C’est un transfert de la commercialité d’un local à autre usage que l’habitation vers un local d’habitation. Il s’agit donc de permettre à ce dernier un changement d’usage à caractère réel et définitif.
Il y a deux cas de figure concernant l’autorisation de changement d’usage à caractère réel :
Premier cas de figure :
Vous êtes propriétaire des locaux : vous pouvez proposer en compensation des locaux à un autre usage que l’habitation et que vous allez transformer en logements.
Deuxième cas de figure :
Vous achetez un titre de commercialité (ou de compensation) auprès d’un tiers, qui est propriétaire de locaux qui sont actuellement utilisés à un autre usage que l’habitation (commerce, bureaux…) et qu’il va transformer par la suite en logements.
Comment acheter un titre de compensation ?
Pour procéder à l’achat, vous devez respecter deux étapes :
Première étape : la recherche de la compensation
Le réflexe à avoir : contacter rapidement le BPLH c’est-à-dire le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation. Celui-ci vous renseignera sur l’état du marché et vous conseillera en fonction de votre situation.
Voici les coordonnées du BPLH :
7 boulevard Morland – 75004 Paris
Bureau 3136 – 3e étage 1
Réception du public : mardi et jeudi de 9h30 à 12h
dlh-bplh@paris.fr
Astuce : certains bailleurs sociaux effectuent des transformations de bureaux en logements. Ils peuvent donc proposer des locaux en compensation. Il ne faut pas hésiter à les contacter.
De plus, certaines sociétés sont spécialisées dans la recherche de la commercialité.
Deuxième étape : l’achat du titre de compensation
Il faut savoir qu’il n’y a pas de tarif officiel. Pour l’achat d’un titre, il faut compter environ 1 600 € le m2 à Paris. Attention ! C’est une moyenne. En effet et vous vous en doutez, les écarts sont très importants selon les arrondissements et la demande. Plus la demande est forte, plus le prix au m2 sera élevé. Vous pourrez trouver le m2 à 400 € contre 3 000 € dans les arrondissements du centre et de l’ouest de Paris. Ce sera à vous de négocier avec le vendeur.
Une fois votre attestation de cession de commercialité en poche (ou titre de compensation), vous pouvez effectuer votre demande de changement d’usage à caractère réel.
À savoir :
– Vous devez ajouter à votre demande d’autorisation de changement d’usage à caractère réel une autorisation d’urbanisme de changement de destination en habitation (une déclaration préalable ou un permis de construire). Vous devrez joindre impérativement à votre demande cette autorisation (ou déclaration).
– Lorsque vous effectuez une demande de changement d’usage à caractère réel avec compensation, vous devez demander en parallèle un changement de destination.
Le changement de destination d’un bien immobilier concerne tous les types de locaux. La liste est définie par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) : entrepôts, industrie, commerces, artisanat, hébergement hôtelier, bureaux, habitation.
Quels sont les critères d’acceptation de la compensation ?
Afin que les locaux proposés en compensation soient recevables, ceux-ci devront respecter plusieurs points :
– Les locaux doivent correspondre à des unités de logement.
– Les locaux ne doivent pas avoir changé d’usage lorsque vous déposez votre demande c’est-à-dire qu’ils ne soient pas retournés à l’habitation.
– Les locaux ne doivent pas être à un autre usage que celui de l’habitation selon la réglementation.
– Respecter les conditions de surface en fonction de l’activité exercée et de la zone :
Situation 1 : le local est situé hors du secteur de compensation renforcée.
Localisation : les locaux concernés par la compensation doivent être situés dans le même arrondissement que votre local.
Pour connaître les zonages réglementaires : https://bit.ly/3chm4Qq
Surface : les locaux concernés par la compensation doivent avoir une surface au minimum égale à celle de votre local.
Situation 2 : le local est situé dans le secteur de compensation renforcée
Localisation :
– S’il s’agit de logements privés, les locaux concernés par la compensation doivent être situés dans la même arrondissement que votre bien.
– S’il s’agit de logements sociaux, les locaux concernés par la compensation peuvent être situés en dehors de l’arrondissement de votre bien et cela, dans les limites du secteur de compensation renforcée.
Pour connaître les zonages réglementaires : https://bit.ly/3chm4Qq
Surface :
– Si les locaux sont transformés en logement sociaux, vous devrez apporter une compensation de 1m2 pour 1m2.
– Sinon, la règle à respecter est une compensation de 2m2 pour 1m2 de logement supprimé.
À savoir :
Votre local se situe là où il y a un déficit fort de logements par rapport à l’activité (soit le 1er, 2e, 4e, 5e, 6e 7e, 8e ou 9e arrondissements de Paris), alors 50% au plus de la superficie de votre local pourra être compensée et cela, en dehors de l’arrondissement de votre local.
Attention, le service de l’urbanisme se base à la fois sur un critère de limite par zonage et également rue par rue, là où le commerce et l’artisanat sont protégés.
Comme toutes les rues ne sont pas concernées, nous vous conseillons de vous rapporter à la carte suivante : http://capgeo.sig.paris.fr/Apps/ParisPLU/
Vous avez déjà une adresse précise concernant votre projet ? Nous vous conseillons fortement d’utiliser le simulateur de la ville de Paris dont voici le lien : Simulateur
Focus compensation pour la location meublée de courte durée :
Si vous souhaitez faire de la location meublée de courte durée avec votre autorisation de changement d’usage à caractère réel, il faut savoir que votre compensation doit être proposée dans le même quartier administratif que votre local et cela quelque soit la nature du logement (privé ou logement social).
Vous trouverez via ce lien des exemples de calcul de la compensation afin de vous aider à vous projeter : https://bit.ly/3eiAmC0
Quelles sont les démarches administratives concernant l’autorisation de changement d’usage à caractère réel, avec compensation ?
Qui effectue la demande ?
La demande est très souvent effectuée par le propriétaire du local.
Il peut lui-même y exercer une activité ou louer le local à des tiers.
Quelles sont les différentes étapes du processus de décision ?
a) Trouver la compensation
Avant de vous engager dans la constitution de votre dossier, vous devez vous assurer d’avoir trouvé un local de compensation (soit par vos propres soins, soit par un intermédiaire).
b) Constituer le dossier
Remplir le formulaire d’autorisation de changement d’usage à caractère réel (et le signer !) et rassembler toutes les pièces justificatives demandées. Voici le lien du formulaire : https://bit.ly/2VsbEGL
c) Envoi des deux dossiers
Pour le dossier de demande de changement d’usage (ici l’annexe 1 du formulaire et les pièces justificatives) :
– Par voie postale :
Mairie de Paris / Direction du Logement et de l’Habitat / Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) – 103, Avenue de France – 75013 PARIS
– Remise en main propre
Vous pouvez, si vous le souhaitez, déposer en main propre votre dossier à la Mairie de Paris. Attention, c’est uniquement sur rendez-vous les mardis et jeudis matin ! Il est donc nécessaire de contacter la mairie au préalable.
Pour le dossier de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable)
– Par voie postale :
Ville de Paris / Bureau Accueil et Service à l’Usager (BASU)
6, promenade Claude Lévi-Strauss – CS 51388 – 75639 Paris Cedex 13
d) Instruction de votre dossier
Votre dossier sera traité par le BPLH (Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation).
e) Visite des locaux
Les locaux faisant l’objet du changement d’usage et les locaux proposés en compensation sont visités par les agents habilités de la mairie de Paris.
f) Décision provisoire
Pour connaître la réponse à savoir une décision provisoire ou un refus, vous recevrez un courrier dans un délai de 2 mois maximum après consultation du maire d’arrondissement.
Vous pouvez recevoir une décision provisoire qui a une durée de validité de deux ans après obtention du changement de destination des locaux proposés en compensation.
g) Décision définitive
Une fois les travaux de transformation en logement des locaux de compensation terminés, vous devez en informer la mairie de Paris qui validera le retour à l’habitation et vous délivrera la décision définitive.
h) Publication de la décision
À savoir : le demandeur est en charge de publier l’autorisation au fichier immobilier du Service de publicité foncière de Paris. En voici l’adresse :
Hôtel des Finances – 6, rue Paganini – 75972 PARIS CEDEX 20.
Pour information : la décision est également publiée au Bulletin Municipal Officiel de la Ville de Paris.
Nous vous souhaitons de bonnes démarches administratives, couronnées de succès bien-sûr !
Thomas Borel
Thomas est le spécialiste de l’actualité immobilière chez Idéal Profession Libérale
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