Comprendre vos "frais de notaire" : bien plus qu'une simple rémunération

Ce que l’on appelle improprement les « Frais de Notaire » : une trinité bien distincte

Loin d’être une simple enveloppe destinée à votre notaire, les sommes que vous versez lors d’un acte notarié se divisent en réalité en trois catégories bien distinctes. C’est essentiel de le comprendre pour appréhender où va réellement votre argent :

• Les émoluments du notaire : la juste rémunération de son expertise. C’est la part qui rémunère le notaire pour son travail essentiel : vous conseiller, rédiger l’acte, s’assurer de sa validité juridique et effectuer toutes les formalités nécessaires. La bonne nouvelle ? 

Pour la plupart des actes, ces émoluments sont fixés par un tarif national réglementé par l’État. On parle alors d’un barème applicable à tous. L’État encadre cette rémunération au titre de la fonction d’intérêt public assurée par les notaires. 

Depuis le 1er avril 2025, ces frais ont augmenté. Nous en parlons ci-après dans notre article.

• Les déboursés : des avances pour votre compte. Imaginez que pour constituer votre dossier, le notaire doive solliciter différents professionnels (géomètres, experts…) ou obtenir des documents administratifs indispensables (états hypothécaires, extraits cadastraux, documents d’urbanisme…). 

Les déboursés sont les sommes que le notaire avance pour régler ces interventions et obtenir ces pièces pour votre compte. C’est un peu comme si votre notaire était votre assistant administratif dédié à la sécurisation de votre projet.

• Les droits et taxes : la part la plus importante reversée à l’État. Et voici la part (et de loin) la plus conséquente de ce que vous versez ! En tant qu’officier public, le notaire est chargé par l’État de collecter diverses taxes et droits (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, TVA sur ses propres émoluments…). Ces sommes, souvent majoritaires, sont ensuite intégralement reversées au Trésor Public et aux collectivités locales. C’est donc une contribution indirecte aux finances publiques liée à votre transaction.

Comment sont calculés les Émoluments de votre Notaire ?

Maintenant que vous savez que les émoluments ne représentent qu’une partie des « frais de notaire », penchons-nous sur leur mode de calcul :

• Pour la majorité des actes (comme les ventes immobilières) : des émoluments proportionnels. Ici, le calcul se fait par tranches de la valeur du bien ou de l’opération. Et attention, les pourcentages appliqués sont dégressifs : plus la valeur est élevée, moins le pourcentage appliqué à la tranche supérieure est important. Les taux ont même évolué dans le temps, comme le montrent les chiffres de 2014 et ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2021.
• Pour certains actes spécifiques : des émoluments fixes. Pour des actes comme une donation entre époux ou une convention de PACS, un montant fixe est prévu, souvent basé sur une unité de valeur (UV).
• Dans certains cas particuliers : des émoluments de négociation et de transaction. Si votre notaire intervient comme négociateur dans la vente (avec un mandat écrit) ou en cas de litige pour rapprocher les parties, des émoluments spécifiques sont appliqués.

Ce qui a changé : évolutions et dispositions à connaître

Le monde notarial évolue ! Voici quelques points importants à retenir concernant les émoluments :

• Une remise possible sur les grosses transactions. Depuis 2023, une remise maximale de 20% peut être appliquée sur la part des émoluments calculée sur les tranches supérieures ou égales à 100 000 €. Des remises plus importantes peuvent même exister dans certains cas. N’hésitez pas à en discuter avec votre notaire !
• Des honoraires librement fixés pour certains actes. Pour des actes spécifiques comme la création de statuts de société, la vente de fonds de commerce, des consultations complexes ou des expertises, les honoraires ne sont pas soumis au tarif réglementé et sont librement convenus avec le client.
• Un coup de pouce pour les petits prix. Pour les ventes à faible prix, le total des émoluments proportionnels et des formalités est encadré : il ne peut pas dépasser 10% du prix de vente, tout en garantissant un minimum de 90 €.
• Fin du tarif imposé pour la négociation. Depuis le 1er mars 2016, les frais de négociation sont librement discutés avec votre notaire.
• Attention à l’acte de prêt ! Si vous financez votre achat avec un prêt, sachez que des émoluments spécifiques sont perçus par le notaire pour l’établissement de cet acte, distinct des frais de dossier de votre banque.

Mode de calcul des émoluments des notaires

Vous pouvez calculer vos frais de notaire en utilisant le simulateur de l’ANIL : https://urlr.me/UzeGpn 

Zoom sur les droits et taxes : un exemple concret avec la Taxe de Publicité Foncière (TPF)

Comme mentionné, les droits et taxes représentent une part importante de ce que vous versez. Prenons l’exemple de la Taxe de Publicité Foncière (TPF), incontournable lors d’un achat immobilier. C’est cette taxe que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités locales lors d’une acquisition immobilière

• Pour un bien ancien : un taux qui peut varier. Le taux global maximal de la TPF pour un bien ancien peut atteindre 5,81 %. Ce taux comprend la part de la commune, du département, ainsi que les frais d’assiette et de recouvrement. Il est important de noter que depuis 2014, les départements ont la possibilité de relever leur taux dans certaines limites, ce qui explique cette variation.
• Pour un bien neuf : un taux bien plus faible. Si vous achetez un bien neuf, le taux global maximal de la TPF est de seulement 0,71 %. À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.
• La TVA sur les émoluments. N’oubliez pas que les émoluments perçus par le notaire sont soumis à la TVA au taux de 20%, qu’il reverse également à l’État.
• Un paiement préalable obligatoire. Le notaire ne pourra finaliser l’acte qu’une fois que les fonds nécessaires au paiement de ces droits et taxes auront été déposés entre ses mains.

Détail de la Taxe de Publicité Foncière (TPF)

Attention : il faut ajouter à ces taxes le paiement de la contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1 %.

Voici un exemple de calcul donné par le site du gouvernement

“Comment sont calculés les frais d’assiette et de recouvrement ?

Les frais d’assiette et de recouvrement sont un pourcentage de la part départementale.

Exemple : pour l’acquisition d’un bien neuf, à un prix de 100 000 €

• la part départementale de la taxe de publicité foncière est égale à 100 000 x 0,70 %, soit 700 €
• les frais d’assiette et de recouvrement, pour le même achat, équivalent à 2,14 % de 700 €, soit 14,98 €”

Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier# 

Transparence : votre droit à l’information

La transparence est un maître-mot de la profession notariale. Vous avez le droit de :

• Consulter le tarif des émoluments chez votre notaire, au Journal Officiel ou auprès des Chambres des Notaires.
• Demander un état prévisionnel du coût total de l’opération dès le premier rendez-vous.
• Recevoir un décompte détaillé de toutes les sommes versées après la signature de l’acte, avec la distinction claire entre les émoluments, honoraires, formalités, frais et taxes.
• Savoir que le notaire vous demandera une provision préalable pour couvrir ces frais et n’est pas autorisé à en faire l’avance.

En résumé

Hausse des frais de notaire à partir du 1er avril 2025 :

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier en France en 2025 ? Il est essentiel d’être informé d’une évolution importante concernant les frais de notaire, plus précisément la part départementale des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). Adoptée dans le cadre du budget 2025, cette mesure permet aux départements d’augmenter leur part de ces frais lors d’une vente immobilière. L’objectif principal de cette augmentation est de compenser la baisse des finances départementales, notamment impactées par la diminution du nombre de transactions immobilières

Alors que le marché immobilier commence tout juste à montrer des signes de reprise, une nouvelle disposition pourrait en freiner l’élan. La loi de finances 2025 autorise désormais les départements à augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux, plus communément appelés « frais de notaire ». Résultat : le taux pourra passer de 4,5 % à 5 % dès le 1er avril.

À noter : cette augmentation n’est pas systématique sur l’ensemble du territoire. La mise en place de cette hausse est échelonnée sur plusieurs mois : avril, mai et juin 2025. 

Dès le 1er avril 2025, 18 départements ont vu cette augmentation entrer en vigueur, parmi lesquels : 

Paris (75)
les Hauts-de-Seine (92)
la Seine-Saint-Denis (93)
le Val-de-Marne (94)
l’Essonne (91)
la Seine-et-Marne (77)
le Rhône (69)
l’Ille-et-Vilaine (35)
la Haute-Garonne (31)
la Loire-Atlantique (44)
le Gard (30)
la Charente-Maritime (17)
la Côte-d’Or (21)
la Dordogne (24)
la Meurthe-et-Moselle (54)
les Vosges (88)
l’Hérault (34)
le Var (83) 

D’autres départements suivront, avec une entrée en vigueur de l’augmentation prévue pour le 1er mai 2025. Sont concernés : 

les Yvelines (78)
la Moselle (57)
la Meuse (55)
l’Aisne (02)
la Creuse (23)
le Calvados (14)
le Finistère (29)
les Pyrénées-Orientales (66)
le Doubs (25)
la Haute-Saône (70) 

Enfin, le Morbihan connaîtra une augmentation spécifique de ses frais de notaire, passant de 3,8 % à 4,5 % au début du mois de juin 2025. 

À noter que l’Indre est le dernier département français à maintenir ses frais de notaires à 3,8 %.

Cette augmentation des DMTO aura un impact direct sur le coût total d’acquisition de votre bien immobilier, car les frais d’acquisition dépendent de la valeur du bien, comme évoqué précédemment dans cet article. 

Ces frais représentent environ 8 % dans l’immobilier ancien et entre 2 et 4 % dans le neuf, et l’augmentation départementale vient s’ajouter à ce pourcentage. 

Cependant, une exception est à souligner : les primo-accédants sont exonérés de cette hausse spécifique. Il est donc essentiel de prendre en compte ce paramètre dans votre budget si vous êtes concerné par un achat immobilier dans les départements mentionnés à partir d’avril 2025.

Pour y voir plus clair, voici une carte du média BFMTV : 

Ne restez plus dans l’expectative

Les “frais de notaire” sont donc une réalité complexe qui va bien au-delà de la simple rémunération de l’officier public. La majorité des sommes que vous versez sert à alimenter les caisses de l’État et des collectivités locales, ainsi qu’à couvrir les dépenses engagées pour la bonne réalisation de votre acte. 

Si les émoluments du notaire sont en grande partie réglementés, des ajustements et des possibilités de remise existent. L’essentiel est de comprendre la décomposition de ces frais et de ne jamais hésiter à poser des questions claires et précises à votre notaire. Après tout, une transaction immobilière réussie passe aussi par une parfaite compréhension de ses coûts. 

Chez Idéal Profession Libérale, nous connaissons bien ces sujets car nous accompagnons au quotidien nos clients dans leur projet immobilier. N’hésitez pas à nous contacter !