Comme chacune et chacun le sait, investir dans l’immobilier permet de percevoir des revenus tout en se constituant un patrimoine.
Bien-sûr, plus facile à dire qu’à faire ici, mais le principe est bien là.
De plus, les revenus locatifs peuvent alourdir le montant global de votre déclaration d’impôt.
Alors, pour optimiser vos revenus, vous pouvez faire appel au déficit foncier.
Pour résumer simplement le déficit foncier, nous allons évoquer la situation suivante : vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier et vous avez la bonne idée de le proposer à la location nue c’est-à-dire non meublé.
Ensuite, vous avez opté ou vous relevez du régime d’imposition au réel (nous expliquons cette notion juste après), vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Ainsi, si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, alors vous générez ici un déficit foncier.
Ainsi, la part de charges supérieure à vos revenus fonciers peut être déduite de votre revenu global (salaires ou pensions retraite…).
Vous l’avez compris, cela permet ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
À savoir : le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros et 15 300 euros dans certains cas particuliers (ici, le régime de l’amortissement Périssol ou le régime de la déduction Cosse).
Le déficit foncier concerne uniquement la location nue des locaux d’habitation.
À savoir : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou les baux commerciaux ne sont pas éligibles au déficit foncier.
Le contribuable doit être ici soit un particulier, soit une société civile de placement immobilier (SCPI).
Dans les deux cas précédents, vous devez avoir opté pour une imposition au réel.
Si vous avez choisi le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30%, vous devez changer pour le régime réel.
C’est possible même si vous percevez moins de 15 000 euros par an.
Voici le calcul du déficit foncier :
Déficit foncier = Recettes – intérêts d’emprunt – charges déductibles
Si le résultat de cette opération est négatif, vous pouvez le soustraire de votre revenu fiscal global comme expliqué précédemment.
Prenons par exemple un propriétaire qui loue deux appartements :
Tout d’abord, il faut déduire les intérêts d’emprunts des revenus locatifs : 9 000 € – 4 000 € = 5 000 €.
Il faut ensuite soustraire les charges éligibles du revenu net d’emprunt : 5 000 € – 6 000 € = – 1 000
Le résultat est négatif. Cet investisseur pourra déduire 1 000 euros de son revenu fiscal global.
Nous l’avons vu, le déficit foncier vous permet de faire diminuer votre revenu global.
Grâce à celui-ci, vous pouvez être imposé dans une tranche inférieure ou même devenir non imposable.
À savoir : le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.
Aucune condition liée à la location.
Vous choisissez librement le montant du loyer et votre locataire.
Vous pouvez même louer à un membre de votre famille.
Il est aussi cumulable avec les autres déductions et réductions d’impôts comme celles accordées pour les investissements Pinel, Malraux ou Girardin en outre-mer.
Dernier avantage conséquent, il est possible de reporter et déduire le résultat négatif qui excède 10 700 euros :
Vous le savez certainement, mais aux avantages du déficit foncier, il y a une contrepartie à savoir que l’État exige que le bien immobilier concerné soit loué pendant les 3 ans qui suivent la déduction. L’occupation doit être effective mais une tolérance existe en cas de vacance locative.
Vous ne pouvez également profiter qu’une seule fois de l’avantage lié aux travaux.
Si vous décidez de revendre, vous ne pourrez pas comptabiliser les travaux pris en compte dans le déficit foncier pour corriger le prix d’acquisition de votre bien.
La plus-value sera imposée à 36,2 %, prélèvements sociaux compris (sauf si vous avez la patience d’attendre 30 ans).
À savoir : vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, le régime réel et le déficit foncier peuvent s’avérer plus avantageux que le micro-foncier.
Il est fortement recommandé de faire une simulation pour savoir quel régime vous permet d’économiser le plus.
Important : le passage du micro-foncier au régime réel vous engage pour 3 ans.
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Thomas Borel
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