Parties communes à jouissance privative : comment s’y retrouver ? Les parties communes sont parfois un vrai casse-tête. En effet le caractère singulier de celles-ci, entre collectif et privé, est une vraie curiosité de la copropriété. Certaines situations existent où, les parties communes (qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires) constituent un espace privé pour un copropriétaire.
Idéal Profession Libérale vous propose un tour d’horizon pour vous aider à y voir plus clair !
La loi Elan, du 30 octobre 2019, a permis à ces espaces de copropriété de faire leur apparition au Journal Officiel.
Ils sont définis comme des « parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot ».
On peut ainsi évoquer indifféremment une partie commune à jouissance exclusive ou à jouissance privative : les deux notions sont ici équivalentes.
Comme vous le savez, les parties communes à jouissance privative existent dans beaucoup de résidences.
Elles représentent par exemple les balcons, les cours, les jardins et également les toits-terrasses !
Ces parties privatives sont accessibles soit par des parties privatives (appartements) soit par des parties communes comme un palier ou des escaliers (accessibles souvent via une clé).
À noter : avant la loi Elan du 30 octobre 2019, les parties communes à jouissance privative n’avaient qu’une existence jurisprudentielle; donc concrètement, aucun texte juridique dédié à cette notion.
Au sens de la jurisprudence extensive de la Cour de cassation, les parties communes à jouissance privative relèvent du « domicile ».
Depuis 1963, celle-ci estime que « le domicile ne désigne pas seulement le lieu où une personne a son principal établissement, mais encore le lieu, qu’elle y habite ou non, où elle a le droit de se dire chez elle, quel que soit le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux » (Cour de cassation, Chambre criminelle, du 26 février 1963, 62-90.653, publié au bulletin).
Cela concerne donc toutes les dépendances du domicile qui entrent dans le champ de cette définition : jardins, terrasses, balcons, caves, greniers, débarras, terrains etc…
Ainsi, s’introduire sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative est considéré sur le plan juridique comme s’introduire sans autorisation dans un appartement privé.
Lorsque l’on achète un bien avec un jardin et / ou un balcon en copropriété, ces derniers sont le plus souvent de simples jouissances privatives. Cependant, un récent arrêt de la Cour de cassation a rappelé le caractère supplétif des règles de l’article 3 de la loi de 1965 (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-19.459).
La Cour de cassation a confirmé dans cet arrêt l’analyse de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris.
Cette dernière avait jugé qu’il résultait des diverses dispositions du règlement de copropriété, que des balcons étaient des parties privatives et non des parties communes à usage privatif.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 lui, dispose que les espaces extérieurs au lot privatif, tels que des cours, toits-terrasses ou jardins sont réputés parties communes « dans le silence ou la contradiction des titres ».
Concrètement, qu’est-ce que cela veut dire ?
Un tel espace est présumé être une partie commune ici mais cette présomption peut être contredite par une clause contraire du règlement de copropriété.
Dans une partie commune à jouissance privative, un copropriétaire peut effectuer des aménagements sans autorisation.
Attention, on ne vous parle pas ici de construire une piscine ou une véranda sans le dire ! Vous devez bien évidemment avoir l’accord de la copropriété ( loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété).
Concernant les aménagements sans autorisation, il s’agit plutôt d’aménagements amovibles comme un mobilier de jardin, des plantes, des décorations.. et même certains travaux légers sont possibles sans autorisation de la copropriété (installation d’une palissade par exemple).
En principe, un copropriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux sur ses parties communes à jouissance privative.
Faire cohabiter les intérêts collectifs et les intérêts privés n’est pas toujours une chose aisée dans une copropriété.
En témoigne le sujet de l’accès aux parties communes à jouissance privative pour les besoins du syndicat.
Ceux-ci peuvent être par exemple des investigations ou des travaux d’entretien ou réparations sur ces espaces.
Un cas assez fréquent : les interventions sur le toit-terrasse d’un immeuble pour effectuer des réparations comme les conduits de cheminée, vanne de purge de la colonne d’eau etc…
Autre cas fréquent : les jardins en copropriété qui se trouvent souvent au-dessus du parking de la résidence : ils peuvent nécessiter des travaux d’étanchéité.
À savoir : l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété, indique qu’un « copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif ».
Dans un cas extrême, à savoir un copropriétaire qui refuse d’accorder l’accès, le syndic ne pourra pénétrer de force dans cet espace, cela étant considéré comme une violation de domicile.
Il devra saisir le juge (gardien du droit à la vie privée en application de l’article 66 de la Constitution) qui est le seul habilité à délivrer une autorisation d’accès dans un espace privé.
Le mieux étant bien évidemment de ne pas en arriver là et de trouver un arrangement à l’amiable non ?
Ainsi, à la question « Parties communes à jouissance privative : comment s’y retrouver ? » Vous êtes maintenant au fait !
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Thomas Borel
Thomas est le spécialiste de l’actualité immobilière chez Idéal Profession Libérale
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