Quels sont les points de vigilance à observer lorsque l’on exerce sa profession en libéral à Paris ?

1.  Le changement de destination : le passage d’un local commercial en habitation

Pour qu’un local commercial puisse être considéré comme une habitation, il est nécessaire d’avoir deux autorisations. Ces dernières n’ont aucun lien entre elles. Ce n’est pas parce que l’une est obtenue que la seconde sera accordée de fait :

• Autorisation du service de l’urbanisme de la commune du bien concerné (dépôt d’un permis ou d’une déclaration de travaux).
• Autorisation de la copropriété actée dans le compte rendu d’une Assemblée Générale (AG). L’objectif étant d’obtenir une majorité qualifiée; celle-ci est prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Normalement, ce changement de destination doit être acté dans un acte de vente ou idéalement, apparaît officiellement dans le règlement de copropriété ou dans un avenant à ce règlement.

2. Les contraintes d’utilisation de locaux commerciaux en habitation

Dans l’absolu, chacun est libre de faire ce qu’il veut de son local commercial ou de son bureau. Néanmoins il est indispensable d’informer le vendeur ainsi que le futur acquéreur des conséquences de son choix à savoir : 

• Risque de non-obtention d’un prêt bancaire.

Les conditions d’obtention d’un prêt pour un local commercial sont différentes des conditions concernant une habitation. Un acquéreur potentiel peut, soit ne pas correspondre aux exigences de la banque, soit se voir proposer un taux supérieur à ceux proposés pour une habitation.

De plus, les taux bancaires pour les locaux commerciaux sont, en moyenne, supérieurs aux taux pour les projets immobiliers à usage d’habitation et le délai du prêt n’excède que rarement 12 ans (15 ans restent envisageables sous conditions). Nous avons déjà traité le sujet des particularités du crédit immobilier pour les professions libérales.

De plus en plus d’établissements bancaires demandent qu’un prêt pour un local professionnel soit souscrit par un professionnel et non pas par un particulier. Cela implique plusieurs conséquences : 

• Le prêt est non éligible à l’obtention du prêt à taux zéro.

• Absence des 7 jours SRU

La loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un délai de réflexion, ou de rétractation, au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation). Ainsi, les 7 jours de rétraction après la signature de promesse prévue dans la loi SRU n’est pas applicable pour l’achat de bien à destination commercial, quel que soit le profil et le statut de l’acheteur (particulier, professionnel, SCI…).

• Risque de non-prise en charge de l’assurance en cas de sinistre  

Une assurance ne vous informera jamais sur ce risque. Seulement au moment de la déclaration d’un sinistre, celle-ci peut estimer que suite à votre contrat d’assurance pour un local d’habitation, les clauses ne valent pas pour un local commercial. Pour un gros sinistre, une reconstruction à l’identique sera dès lors difficile, voire même impossible.

• Risque communal

Les communes et les arrondissements doivent respecter un plan d’occupation des sols (POS). Ce plan détermine le nombre de m² attribué par secteur à l’habitation et au commercial afin de permettre le développement du secteur en cohérence avec les objectifs des municipalités. Selon les zones, les contrôles sont plus ou moins soutenus. Dans ce cas, l’occupant d’un local commercial en local d’habitation peut se voir attribuer une amende ou interdit d’occupation (les cas de dénonciation sont courants et les sources multiples : voisinage, copropriété, société de services et livraison à domicile, entreprise d’entretien, recensement…).

• Pas d’exonération d’impôt, en cas de revente, sur la plus-value prévue pour les résidences principales.

• Protection des intérêts des notaires signataires des différents actes 

Lors de la rédaction des actes de vente, l’interdiction d’habitation peut être mentionnée dans le chapitre « CONDITIONS SUSPENSIVES GENERALES » à la demande des notaires pour ne pas engager leur responsabilité.

• Très peu d’intérêt pour la société acheteuse de signer sans condition suspensive d’obtention de prêt. 

Une société, dans la majorité des cas, a plus intérêt à avoir recours au crédit, car elle peut passer une partie des intérêts d’emprunt en charges déductibles et profiter d’une capacité d’emprunt souvent plus disponible comme par exemple pour les SCI.

• Coût supérieur de l’aménagement intérieur

Le coût de transformation d’un local commercial en habitation est supérieur à une rénovation d’appartement classique (création et adaptation des pièces d’eau, aérations, création d’ouvrants…). Pour information le coût moyen de rénovation du m² en bureau est de 850 € lorsqu’il est de 1400 € en habitation.

Loin de l’idée de vous décourager, l’objectif est ici de vous informer au mieux sur les éléments à connaître en tant que professionnel en libéral à Paris. En effet, nous accompagnons quotidiennement les libéraux dans leur projet d’immobilier (à Lyon également) et connaissons bien la réalité du terrain sur ces sujets.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande liée à un projet immobilier.

Nous vous offrons une heure de conseils personnalisés avec un de nos experts ainsi qu’une estimation gratuite de votre bien.

Thomas Borel
Thomas est le spécialiste de l’actualité immobilière chez Idéal Profession Libérale

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